Totti Maikuma - Corretor de imóveis

O Banco Central (BC) anunciou recentemente a manutenção da Selic em 15% ao ano , indicando com clareza que já no próximo ciclo começará uma sequência de reduções graduais da taxa básica de juros . Esse anúncio é um marco importante: embora os juros ainda estejam elevados, a sinalização de queda transforma o panorama para o mercado imobiliário — e abre portas para quem enxerga oportunidades de médio e longo prazo. 1. Oportunidade de Entrada Antecipada O tempo em que a Selic permanece em patamares altos funciona como um “marco de transição”. Ele é suficiente para que investidores institucionais e de capital privado: Estruturem posições antes da virada monetária ; Aproveitem o próximo ciclo completo de disparada de preços ; Posicionem ativos de forma estratégica antes que a liquidez geral do mercado acelere. Historicamente, ciclos de queda de juros no Brasil precedem movimentos robustos de valorização imobiliária. Isso acontece porque juros menores tornam o crédito mais aces...

Existe uma confusão comum no mercado imobiliário: a ideia de que só vale a pena comprar quando a Selic está baixa. Na prática, os grandes movimentos de geração de patrimônio quase nunca começam nesse ponto — eles começam antes. Hoje, o Brasil vive um cenário curioso e, para quem entende ciclos, extremamente revelador: Selic ainda em patamar elevado Inflação controlada, abaixo da meta Desemprego baixo e, em várias regiões, próximo do pleno emprego Minha Casa Minha Vida sustentando volumes recordes de vendas Mercado entregando muito… e mesmo assim, a demanda continua crescendo Ou seja: o mercado imobiliário não esfriou , ele se reorganizou e se reinventou. Dois mercados já estão aquecidos. Um ainda está travado. Atualmente, podemos dividir o mercado em três grandes blocos: Habitação popular (MCMV) Esse segmento segue em ritmo acelerado. Crédito direcionado, subsídios, previsibilidade e uma demanda estrutural gigantesca mantêm os números em alta, independentement...

A liquidez no mercado imobiliário sempre foi um tema central para investidores, incorporadoras e compradores finais — afinal, entender quando e por que um imóvel vende mais rápido é essencial para posicionar estratégias e expectativas. Hoje, esse tema se torna ainda mais relevante diante de um cenário macroeconômico que tem impactado diretamente a dinâmica do setor. O impacto dos juros altos na liquidez Nos últimos anos, o Brasil passou por um ciclo de juros elevados, com a taxa Selic atingindo patamares structurelamente altos (acima de 13% ao ano) para controlar a inflação — um dos maiores patamares em mais de uma década. Esse ambiente de juros altos afetou vários segmentos do mercado: Financiamento imobiliário encarecido: as taxas de empréstimos para compra de imóveis, embora ainda abaixo da Selic, subiram para faixas que tensionam o orçamento das famílias e diminuem o público elegível para crédito tradicional. Demanda reprimida: famílias de classe média e compradores fo...

 O padrão sobe mais rápido do que a renda O encarecimento do mercado imobiliário não é apenas uma questão de preço. Ele é, cada vez mais, uma questão de exigência . Ao longo dos ciclos, o mercado não apenas reajusta valores — ele redefine o que é considerado aceitável. E quando o padrão mínimo sobe, o acesso diminui. É assim que o mercado exclui sem anunciar exclusões. Ao analisar o comportamento do setor ao longo de aproximadamente 26 anos e cerca de cinco ciclos imobiliários completos , fica claro que o movimento atual é diferente. Não estamos diante apenas de um ciclo de alta. Estamos diante de um ciclo de reconfiguração estrutural do produto imobiliário . Quando o topo muda, o mercado inteiro se move Poucos lugares no Brasil permitem visualizar essa transformação com tanta clareza quanto Balneário Camboriú . No ano 2000, um dos empreendimentos mais notórios da cidade — referência absoluta de alto padrão à época — era o Edifício Pietro Zanella . Pietro Zanella – Ano 2000...

Com a Selic alta, o custo de morar sobe mais rápido que o preço dos imóveis — e quem espera pode pagar duas vezes. O custo de morar no Brasil está mudando — e rápido O brasileiro está sentindo no bolso algo que os números já confirmam: morar de aluguel está ficando mais caro em um ritmo muito mais acelerado do que comprar um imóvel . Dados recentes do Índice FipeZap de Locação Residencial mostram que os aluguéis acumulam altas anuais superiores a dois dígitos, enquanto os preços de venda dos imóveis avançam de forma mais moderada. Em outras palavras, o aluguel pressiona o orçamento mensal antes que o imóvel próprio encareça na mesma proporção . Esse movimento não é pontual. Ele acontece em praticamente todas as capitais e regiões monitoradas, sem registros relevantes de queda. O mercado de locação está aquecido — e isso tem uma explicação clara. A Selic alta muda o jogo da moradia O principal fator por trás dessa escalada é a taxa de juros . Quando a Selic permanece elevada , o...

  Eu tenho 15 anos de mercado imobiliário. Mas moro há 43 anos e meio em um mesmo lugar: o tempo. E é nele que as maiores lições sobre imóveis não aparecem em planilhas, mas na vida real. Lembro como se fosse hoje: 2004. Minha mãe foi chamada como “feliz contemplada” em um projeto da Cohab, em Londrina. Ela participou de assembleias, fez cadastro, enfrentou fila, papelada, ansiedade. Era autônoma e conseguiu aprovar crédito para 15 anos , com uma simples declaração do empregador da época — algo que hoje parece impensável. Ela pôde escolher uma casa. O valor da primeira parcela? R$ 180,00. O salário mínimo? R$ 260,00. Morávamos de aluguel no centro por R$ 150,00 . A casa nova ficava longe. Não tinha torneira, não tinha tomadas, não tinha muro. E o pensamento que rondava a cabeça era o mesmo que eu escuto até hoje no mercado: “Será que vale a pena?” “Será que vai dar certo pagar?” Além da parcela, tinha o vale-transporte de três pessoas. O conforto diminuiu. O ape...

 Em 2010, quando fui tentado a entrar no mercado imobiliário, eu já tinha alguma leitura do setor. Aluguel subia, comprar imóvel era sonho e segurança patrimonial, mas até 2006 não me recordo de valorizações galopantes. Pelo contrário: o imóvel era relativamente barato — porém inacessível. Faltava crédito. E no mercado imobiliário, é inegável: vende-se financiamento, o imóvel vai junto. Nos primeiros escritórios em que trabalhei, convivendo com corretores experientes e agentes influentes, ouvi muito sobre o “ciclo de 7 anos”. Não cravo esse número, mas a lógica é real: o mercado imobiliário faz uma gangorra histórica com o mercado de capitais. O Brasil alterna longos períodos de Selic alta e baixa. Quando o juro sobe, o dinheiro flerta com a B3; quando cai, migra para o tijolo. Esse movimento é natural e recorrente. Hoje, temos Selic elevada, mercado se desdobrando para vender — mas isso é crise? Não. Pelo contrário. A demanda segue firme. Como perito, afirmo: grandes oportunidades...