Quando o padrão sobe, o acesso diminui — mesmo sem crise aparente.

 O padrão sobe mais rápido do que a renda

O encarecimento do mercado imobiliário não é apenas uma questão de preço. Ele é, cada vez mais, uma questão de exigência.

Ao longo dos ciclos, o mercado não apenas reajusta valores — ele redefine o que é considerado aceitável. E quando o padrão mínimo sobe, o acesso diminui. É assim que o mercado exclui sem anunciar exclusões.

Ao analisar o comportamento do setor ao longo de aproximadamente 26 anos e cerca de cinco ciclos imobiliários completos, fica claro que o movimento atual é diferente. Não estamos diante apenas de um ciclo de alta. Estamos diante de um ciclo de reconfiguração estrutural do produto imobiliário.

---

Quando o topo muda, o mercado inteiro se move

Poucos lugares no Brasil permitem visualizar essa transformação com tanta clareza quanto Balneário Camboriú.

No ano 2000, um dos empreendimentos mais notórios da cidade — referência absoluta de alto padrão à época — era o Edifício Pietro Zanella.

Pietro Zanella – Ano 2000

• 3 dormitórios (3 suítes)

• 2 vagas de garagem

• 3 banheiros

• 187,89 m² de área privativa

• 217,39 m² de área total

• Aproximadamente 20 pavimentos

O edifício representa com precisão o padrão do seu tempo:
fachada em pastilha, grandes janelões, volumetria imponente, áreas comuns com piso e revestimentos cerâmicos, planta generosa em metragem, porém com aproveitamento funcional limitado se comparado às soluções atuais.

A área de lazer, adequada para os anos 2000, hoje é considerada extremamente modesta frente ao que o mercado passou a entregar.

E aqui está o ponto central: isso era o topo do mercado.

---

Do edifício ao ecossistema vertical

Quando comparamos esse padrão com o que hoje o mercado entrega como seu ápice — representado por projetos como o Senna Tower — não estamos falando de uma simples evolução estética ou de altura.

Estamos falando de uma mudança de função do imóvel na cidade.

O melhor projeto atual não é apenas residencial. Ele é:

• símbolo arquitetônico

• ativo financeiro

• experiência de marca

• instrumento de proteção de mercado

O edifício deixa de ser apenas um lugar para morar e passa a ser um ecossistema vertical, com áreas comuns que rivalizam (ou superam) a metragem privativa, serviços, lazer completo, tecnologia, sustentabilidade e narrativa internacional.

---

O que realmente mudou — e por que isso exclui

1️⃣ A metragem deixou de ser o principal argumento

Antes, luxo era tamanho.
Hoje, luxo é projeto, conceito e posicionamento.

Apartamentos menores passaram a custar múltiplos de imóveis antigos maiores, não porque entregam mais espaço, mas porque entregam significado.

2️⃣ A área comum virou protagonista

O lazer deixou de ser complemento.
Piscina virou complexo.
Hall virou experiência.
Área comum virou argumento de valorização e defesa de preço.

3️⃣ Plantas mais eficientes — e mais caras

A redução da metragem não democratizou o acesso.
Ela viabilizou o aumento do valor do metro quadrado, mantendo o ticket “psicológico” enquanto exige mais renda real.

4️⃣ O topo protege o mercado

Projetos de altíssimo padrão funcionam como barreiras de entrada.
Eles elevam o patamar da incorporação, afastam concorrentes despreparados e reposicionam toda a régua de preço do entorno.

---

A ironia do ciclo

Há uma ironia silenciosa que poucos gostam de admitir.

Quando entrei no mercado imobiliário, uma pessoa com renda em torno de R$ 4.200 comprava apartamentos de 70 m² privativos.

Hoje, essa mesma faixa de renda — quando ainda consegue acessar o mercado — paga caro para morar em 45 m².
Menos espaço. Mais custo. Mais exigências.

O mercado não encareceu apenas porque os preços subiram.
Ele encareceu porque o padrão mínimo aceitável deixou de existir.

---

O ciclo excludente em ação

Quando o topo sobe rápido demais, ele puxa todo o mercado.
Mesmo quem não compra no topo paga a conta.

Balneário Camboriú não é uma exceção isolada. Ela é um laboratório avançado de um movimento que se espalha por todo o país:
um cluster urbano sofisticado, saturado, altamente competitivo, que atrai capital de outros estados — inclusive de regiões litorâneas onde investidores preferem apostar no “novo” do que reinvestir no próprio território.

O nível de exigência força o mercado a agir.
E agir rápido significa:

• encarecer

• sofisticar

• excluir

Não por maldade.
Mas por lógica econômica.

---

Conclusão

O ciclo mais excludente do mercado imobiliário não é marcado apenas por juros, preços ou crédito.
Ele é marcado pela mudança do que o mercado considera aceitável entregar.

E quando o aceitável sobe, o acesso diminui.

Entender isso não é pessimismo.
É leitura de padrão.

E padrão, como o mercado ensina todos os ciclos, não mente.