O real valor dos ativos imobiliários

Por que terreno, renda, ponto e liquidez não podem ser avaliados da mesma forma

O mercado imobiliário sempre foi procurado em momentos de crise, fartura, estabilidade e instabilidade. Isso acontece porque o imóvel carrega uma característica rara no universo dos investimentos: ele é, ao mesmo tempo, patrimônio, garantia, reserva de valor, instrumento de renda, produto de desenvolvimento e ativo de transformação urbana.

Mas existe um erro comum na forma como muitas pessoas olham para esse mercado: tratar todo imóvel como se fosse a mesma coisa.

Um apartamento popular, uma casa em bairro em crescimento, um terreno urbano, uma loja comercial, um galpão logístico, uma área industrial, uma sala locada, um loteamento ou um prédio inteiro não obedecem à mesma lógica de formação de valor. Cada ativo imobiliário responde a uma combinação própria de liquidez, localização, renda, escassez, potencial construtivo, vocação econômica e capacidade de reposicionamento no tempo.

É por isso que o investidor que compra apenas “metro quadrado” quase sempre enxerga menos do que deveria.

O valor de um ativo imobiliário não nasce apenas da construção, da matrícula ou da renda atual. Ele nasce da capacidade daquele bem de resolver uma função econômica no tempo: morar, produzir, vender, alugar, garantir, esperar, desenvolver ou transformar.

Nos últimos anos, essa leitura ficou ainda mais importante. O mercado imobiliário brasileiro passou a conviver com juros elevados, crédito mais seletivo, fundos imobiliários mais populares, expansão do Minha Casa Minha Vida e maior sofisticação das operações de incorporação, permuta, recebíveis e securitização. Em abril de 2026, por exemplo, a Selic estava em 14,50% ao ano, o que obriga qualquer investidor imobiliário a comparar o imóvel com alternativas de renda fixa e a exigir mais clareza sobre retorno, risco e prazo.  

Ao mesmo tempo, o setor mostrou força. Os indicadores ABRAINC/Fipe apontaram que o mercado iniciou 2026 com alta de 19,3% nos lançamentos no acumulado de 12 meses, com protagonismo do segmento Minha Casa Minha Vida. Isso demonstra que o imóvel popular não deve ser analisado apenas pela ótica da valorização individual, mas também pela liquidez, escala, demanda reprimida e acesso ao financiamento habitacional.  

Essa é uma distinção importante.

Apartamentos populares, em regra, tendem a ter menor potencial especulativo individual porque são produtos de grande escala, vinculados à capacidade de compra da população e a programas de financiamento. A grande oferta reduz o fator escassez. No entanto, esse mesmo segmento pode oferecer liquidez, velocidade de venda e previsibilidade, especialmente em mercados com déficit habitacional, boa localização urbana e acesso ao crédito.

Já as casas populares possuem uma diferença relevante: muitas vezes, o maior valor proporcional está no lote. Com o passar do tempo, a chegada de infraestrutura, comércio, equipamentos públicos, escolas, unidades de saúde, transporte e novas construções no entorno pode gerar ganho real de capital. Além disso, a casa permite retrofit, ampliação, adaptação e mudança de vocação familiar ou econômica.

No imóvel comercial ou industrial, a lógica é outra. Ele está diretamente ligado ao desenvolvimento local e regional, ao fluxo de pessoas, à logística, ao tráfego, à presença de mão de obra, ao acesso, à visibilidade e à vocação econômica do entorno. Um imóvel comercial mal localizado pode até ter boa construção, mas carregar baixa liquidez. Já um imóvel simples em ponto estratégico pode valer mais pelo que permite operar do que pelo que fisicamente representa.

É aqui que entra uma das ideias mais antigas e mais atuais do mercado: ponto.

Grandes empresas, especialmente do varejo, traduzem os famosos 5 Ps do marketing em uma expressão quase brutal: ponto, ponto, ponto, ponto e ponto. Praça, preço, produto e promoção são importantes, mas estar localizado estrategicamente pode reduzir custo de aquisição de cliente, ampliar competitividade, melhorar margem e proteger o negócio no longo prazo.

Localização não é apenas endereço. Localização é acesso, fluxo, renda do entorno, visibilidade, vocação, adensamento, legislação, mobilidade, segurança, infraestrutura e possibilidade de permanência econômica.

Por isso, o terreno continua sendo um dos ativos mais estratégicos do mercado imobiliário.

A máxima rural de que “a terra vale o que ela produz” também pode ser aplicada ao lote urbano, desde que entendida corretamente. No campo, a terra pode produzir soja, milho, gado, floresta ou renda agrícola. Na cidade, o terreno pode produzir moradia, comércio, logística, serviços, verticalização, permuta, renda futura ou valorização patrimonial.

O potencial produtivo do terreno urbano está no seu potencial construtivo, na sua localização, na sua vocação e na capacidade de transformação que ele carrega.

Um lote bem posicionado pode esperar. Pode ser desenvolvido. Pode ser dado em garantia. Pode ser vendido. Pode ser permutado. Pode ser incorporado a uma área maior. Pode mudar de vocação. Pode ser objeto de operação estruturada. Pode entrar em uma carteira de ativos. Pode servir de lastro para uma negociação mais ampla.

Além disso, o custo de manutenção de um terreno costuma ser menor do que o de uma edificação. Em muitos casos, limita-se a impostos, limpeza, cercamento, segurança e conservação básica. Enquanto isso, o entorno pode se desenvolver, a infraestrutura pode chegar e o “tijolo em edificação do vizinho” pode se tornar o maior potencializador de valorização daquele ativo.

A terra não aumenta de tamanho. O que aumenta é a ocupação, a demanda, o adensamento e a disputa por localizações estratégicas.

Mas é preciso fazer uma observação técnica fundamental: não existem fórmulas para calcular depreciação física de um terreno como existem para edificações. O terreno, por si só, não envelhece como uma construção, não perde vida útil por desgaste de material e não se deprecia pela idade da mesma forma que uma benfeitoria.

Isso não significa, porém, que todos os terrenos tenham o mesmo valor ou que um terreno não possa sofrer perda econômica.

Existem diversos fatores capazes de justificar por que dois terrenos lindeiros, aparentemente semelhantes, podem ter valores muito distintos. Topografia, testada, profundidade, formato, esquina, acesso, insolação, visibilidade, zoneamento, coeficiente de aproveitamento, restrições ambientais, existência de APP, servidões, contaminação, risco de alagamento, solo, declividade, documentação, possibilidade de desmembramento, vocação comercial, fluxo viário e padrão construtivo do entorno podem alterar completamente a precificação.

Portanto, o terreno não sofre depreciação física como uma casa, um prédio ou um galpão, mas pode sofrer impacto econômico por limitações legais, urbanísticas, ambientais, geométricas ou mercadológicas.

Essa diferença é essencial para uma boa avaliação.

Atuando como avaliador de imóveis para bancos, construtoras, fundos de investimento, escritórios de advocacia, securitizadoras, indústrias e administradoras de bens, pude observar que o terreno é frequentemente tratado como uma das moedas mais fortes do mercado. Ele pode não gerar renda imediata, mas carrega liquidez estratégica, lastro, garantia e potencial de transformação.

Em loteamentos, essa força aparece de outra maneira. O valor não está apenas no lote físico, mas também na carteira de recebíveis gerada pela venda parcelada, muitas vezes corrigida por índices oficiais e taxas contratuais. Nesses casos, o ativo imobiliário deixa de ser apenas terra e passa a ser também fluxo financeiro, carteira, risco de crédito, inadimplência, antecipação de recebíveis e estrutura de funding.

É por isso que o investidor precisa entender qual ativo está comprando.

Quem compra renda deve olhar contrato, inquilino, prazo, cap rate, vacância e liquidez.

Quem compra terreno deve olhar localização, vocação, legislação, entorno, potencial construtivo e tempo de maturação.

Quem compra imóvel popular deve olhar demanda, financiamento, renda da população, liquidez e escala.

Quem compra imóvel comercial deve olhar ponto, fluxo, operação, acesso e competitividade.

Quem compra loteamento deve olhar carteira, velocidade de vendas, custo de infraestrutura, recebíveis, inadimplência e capacidade de execução.

Quem compra imóvel para valorização deve olhar escassez, transformação urbana, vetor de crescimento e paciência patrimonial.

Nos últimos anos, o investidor brasileiro também passou a acessar o setor de forma mais financeira. Os fundos imobiliários, por exemplo, chegaram a pouco mais de 3,18 milhões de investidores pessoa física em 2026, quase o dobro do número observado cinco anos antes, segundo a B3. Isso mostra que o mercado imobiliário deixou de ser apenas compra direta de imóvel e passou a ser também participação em renda, crédito, papel, tijolo, desenvolvimento e estruturas de mercado de capitais.  

Ainda assim, o fundamento permanece o mesmo: imóvel é território, renda, localização, uso e tempo.

O mercado de compra e venda pode ter ciclos de alta e baixa. Pode sofrer com juros, crédito caro, excesso de oferta, retração de fundos ou mudança regulatória. Mas o ativo imobiliário bem escolhido continua sendo uma das maiores fortalezas patrimoniais para quem busca segurança, lastro e possibilidade de ganho real.

A diferença está em saber que segurança não significa comprar qualquer imóvel. Segurança está em entender o que aquele ativo é capaz de entregar.

Porque, no fim, o real valor de um ativo imobiliário não está apenas no que ele vale hoje.

Está no que ele permite fazer amanhã.

Totti Maikuma
Analista de mercado imobiliário, corretor de imóveis e avaliador imobiliário.