O Mito da "Terra Firme": Por que Você Está Olhando para o Lado Errado do Mercado

Sabe aquela frase "quem compra terra não erra"? Pois é, ela está ficando perigosamente obsoleta. No cenário atual, investir em imóveis sem entender a nova engenharia urbana é como comprar uma máquina de escrever esperando que ela se valorize só porque é "sólida".

O mercado imobiliário brasileiro mudou de fase. Se você quer rentabilidade real, e não apenas proteger o patrimônio da inflação, precisa parar de agir como um acumulador de tijolos e começar a agir como um estrategista de cidades.

1. A Era da "Cidade como Serviço" (SaaS: Settlement as a Service)

Esqueça apenas o metro quadrado. As regiões que estão despontando no Brasil não vendem apenas abrigo; elas vendem tempo e conveniência.

• A provocação: O luxo não é mais o mármore da fachada, é o "andar a pé".

• Cidades que antes eram ignoradas estão atropelando capitais consolidadas porque redesenharam seus Planos Diretores para priorizar o uso misto. Onde você mora, trabalha e se diverte no mesmo raio de 1km, o valor do imóvel ignora as crises econômicas.

2. O Imóvel virou um "Ativo de Fluxo", não de Estoque

Antigamente, o lucro vinha da espera (o famoso "imóvel dá ré"). Hoje, o jogo mudou para o rendimento variável.

• Com o avanço de plataformas de moradia flexível e gestão profissional de aluguel, o imóvel passou a ser precificado como uma ação que paga dividendos mensais agressivos.

• Onde está o erro? Muita gente compra imóveis pensando na revenda em 10 anos, enquanto o mercado inteligente está comprando onde o yield (rendimento) de curto prazo é turbinado pela falta de hotéis ou pela nova infraestrutura de turismo.

3. A Vingança das Cidades Médias: O "Fim do Eixo"

A pandemia foi o gatilho, mas a infraestrutura digital foi o tiro de misericórdia no monopólio das metrópoles.

• Regiões litorâneas e cidades do interior com conectividade de fibra óptica e aeroportos regionais eficientes estão criando uma nova classe de valorização: a Valorização por Desejo de Estilo de Vida.

• Cidades que oferecem segurança e lazer "premium" tornaram-se o porto seguro do capital que foge do caos das capitais saturadas.

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O que separa o Investidor do Amador (Tabela de Reflexão)

O Amador foca em:	O Estrategista foca em:
Estética: Fachada bonita e área gourmet.	Legislação: Mudanças no zoneamento e potencial construtivo.
Passado: "Meu pai comprou aqui e valorizou."	Futuro: Onde estão as obras públicas de mobilidade previstas para 2027?
Oportunidade: Preço baixo por m².	Demanda Represada: Onde há gente querendo morar, mas nada novo sendo construído?

A Nova Regra de Ouro do Mercado Imobiliário

O mercado imobiliário é sensível aos juros, claro. Mas ele é, acima de tudo, escravo do progresso. Cada cidade, bairro ou região tem seu próprio ciclo de crescimento. Há lugares que ficam “represados” por anos, até que alguém descobre como gerar valor ali — seja com turismo, tecnologia, agronegócio, infraestrutura ou políticas públicas inteligentes. Quando você compra ali, você não está apenas adquirindo um imóvel: você está comprando uma cota do futuro sucesso daquela região.

E o mais importante: o lucro real nunca está no óbvio. Você pode até se sentir tentado a investir onde todo mundo já tirou foto para o Instagram, onde os preços subiram por hype ou modismo. Mas quem realmente muda o patamar da própria conta bancária é quem percebe as máquinas ainda abrindo ruas, os terrenos ainda sendo loteados, os projetos de desenvolvimento ainda no papel. É ali que a valorização exponencial começa — antes que o resto do mercado perceba.

Investir assim exige visão, coragem e paciência. Mas, para aqueles que entendem que progresso gera valor, cada decisão se transforma em oportunidade de multiplicar patrimônio de forma sólida e sustentável. Afinal, imóveis não valorizam por acaso; eles valorizam pelo trabalho, pelas decisões certas e pelo crescimento concreto das cidades ao seu redor.

O erro não foi de cálculo

O erro não foi de cálculo.

Foi de fé.

A trend do momento é a influenciadora Faria Lima explicando, agora com ar de autocrítica, o quanto esperava que o Brasil quebrasse, colapsasse, implodisse — e como isso foi um “trágico engano”. Trágico para quem confundiu análise com torcida e alocação de capital com posicionamento ideológico.

No início do novo governo, muita gente saiu da bolsa em pânico. Não migrou para imóveis — que já valorizavam, ainda que abaixo da performance fantasiosa vendida por gurus — preferiu correr para o dólar, para o exterior, para o suposto porto seguro.

O problema é que porto seguro não é destino.
É escala.

O dólar derreteu.
Não por acaso, mas porque expectativa não sustenta câmbio quando os fundamentos insistem em aparecer.

Quem tinha R$ 620 mil tinha US$ 100 mil.
Hoje, esses mesmos US$ 100 mil viram cerca de R$ 529 mil.

O capital não sumiu. Ele apenas voltou menor, como quem atravessa o oceano apostando contra a corrente e chega do outro lado com menos fôlego e menos dinheiro.

O fetiche do imóvel no exterior

A resposta seguinte foi previsível: “vou comprar imóvel nos Estados Unidos”.

Ótimo — desde que se entenda que aquilo não é refúgio, é outro campo de batalha.

Nos EUA, o capital imobiliário é tratado com objetividade quase hostil:

• imposto federal e estadual sobre ganho de capital

• property tax anual e inegociável

• seguros, HOA, manutenção permanente

• tributação sobre renda de aluguel

• custos jurídicos e contábeis para simplesmente existir no sistema

Manter esse capital estável — crescer, então — exige disciplina, estrutura jurídica e fôlego de longo prazo. Não é abrigo. É guerra fria patrimonial.

Brasil e Estados Unidos: duas lógicas opostas

E aqui mora o erro de categoria que confunde investidores brasileiros.

No Brasil, o sistema privilegia o rentismo.
O imóvel parado não é um problema — muitas vezes é uma solução.

IPTU relativamente baixo, ausência de taxação recorrente sobre patrimônio imobiliário relevante, possibilidade de postergar ganho de capital e uma cultura histórica de proteção patrimonial via terra. Aqui, o tempo trabalha a favor do proprietário.

No Brasil, não fazer nada com o imóvel pode ser uma estratégia racional.
O ativo dorme, mas o patrimônio se defende.

Nos Estados Unidos, ocorre o oposto.

Lá, patrimônio imóvel parado é capital em sofrimento. Property tax corrói, seguros drenam, manutenção cobra, conformidade exige. Se o imóvel não gera fluxo, ele sangra. Se não cresce, encolhe. Se não gira, torna-se regressivo.

A lógica é clara: ter patrimônio não basta.
É preciso operar.

Nos EUA, o capital precisa estar permanentemente integrado à lógica capitalista: alugar, refinanciar, escalar, otimizar. Quem não coloca o ativo para trabalhar paga a conta de quem coloca.

No Brasil, o capital se preserva pela inércia.
Nos Estados Unidos, ele sobrevive pelo movimento.

Aqui, o imóvel fica de pé mesmo parado.
Lá, só permanece de pé se estiver produzindo.

O mercado interno enquanto muitos olhavam para fora

Enquanto parte do capital fugia, quem concentrou forças na gestão imobiliária real viveu outro ciclo.

O Casa Verde e Amarela privilegiou grandes players, esmagou o mercado periférico e as pequenas e médias construtoras. Muitas perderam GERIC, outras saíram de cena. O crédito travou, o setor sofreu.

E o déficit habitacional?

Explodiu.

A “parte ruim” veio depois — ou a melhor, para quem estava estruturado. No governo seguinte, o mercado absorveu uma demanda reprimida gigantesca e quebrou recordes. Quem resistiu colheu.

O filtro invisível dos ciclos

Tivemos tarifaço, bancos quebrando, fundos ligados ao crime, reforma tributária, ruído político em excesso. Um ambiente perfeito para eliminar aventureiros.

E eliminou.

Quem operava no improviso sangrou.
Quem tratava imóvel como aposta perdeu tempo.
Quem fez do mercado imobiliário meio real de vida alavancou acima de qualquer média histórica no último ciclo.

Porque imóvel não é sprint.
É resistência.

Ciclos não pedem opinião, pedem respeito

Pedem respeito.

Cada saída precipitada custa caro.
Imposto.
Taxa.
Spread.
E o pior custo de todos: o timing perdido.

A virada de chave não avisa.
Não toca sino.
Não espera quem está migrando capital conforme o humor político da semana ou a manchete do dia.

Mercado imobiliário não recompensa quem tenta adivinhar governo.
Recompensa quem entende ciclo.

E o ciclo atual não está oculto. Ele foi explicitamente comunicado.

O Banco Central entregou um roteiro. Não por generosidade, mas por método. Ao estabelecer um intervalo claro entre as reuniões do COPOM — cerca de 45 dias — criou um ambiente deliberado de leitura, digestão e reposicionamento. Isso não é ruído. É sinal.

Quarenta e cinco dias é tempo suficiente para o mercado:

• recalibrar risco

• validar ativos estagnados

• escalar posições com menos atrito

• e capturar oportunidades represadas nos últimos dois anos

Esse período coincide exatamente com o ciclo de subida e ápice da SELIC. Dois anos de juro alto não destroem valor — eles congelam valor. Congelam negócios, seguram decisões e acumulam oferta boa esperando o primeiro sinal claro de inflexão.

E o sinal veio.

A política de juros para 2026 não está sendo improvisada. Ela está sendo ensaiada em público, passo a passo, reunião após reunião. Isso permite uma migração de carteiras planejada, progressiva e muito menos onerosa — especialmente para o mercado imobiliário, onde custo de entrada e saída importa mais do que em qualquer outro ativo.

Aqui está a diferença estrutural que poucos entendem:

No Brasil, o juro respeita o ciclo de ganho do investidor imobiliário.
Ele sobe, espreme, cria barganha.
Depois desce, destrava crédito e reprecifica estoque.

E o mais raro: avisa antes.

Quem entende isso não corre.
Não liquida patrimônio bom para perseguir promessa.
Não troca estratégia por torcida.

Simplesmente se posiciona.

O “caminho do ouro” nunca é anunciado no topo do entusiasmo. Ele aparece quando o mercado ainda está cético, o estoque está parado e o investidor médio ainda está traumatizado pelo ciclo anterior.

Cenário Atual da Liquidez e Valorização no Mercado Imobiliário Brasileiro

O Banco Central (BC) anunciou recentemente a manutenção da Selic em 15% ao ano, indicando com clareza que já no próximo ciclo começará uma sequência de reduções graduais da taxa básica de juros. Esse anúncio é um marco importante: embora os juros ainda estejam elevados, a sinalização de queda transforma o panorama para o mercado imobiliário — e abre portas para quem enxerga oportunidades de médio e longo prazo.

1. Oportunidade de Entrada Antecipada

O tempo em que a Selic permanece em patamares altos funciona como um “marco de transição”. Ele é suficiente para que investidores institucionais e de capital privado:

• Estruturem posições antes da virada monetária;

• Aproveitem o próximo ciclo completo de disparada de preços;

• Posicionem ativos de forma estratégica antes que a liquidez geral do mercado acelere.

Historicamente, ciclos de queda de juros no Brasil precedem movimentos robustos de valorização imobiliária. Isso acontece porque juros menores tornam o crédito mais acessível, ampliando a base de compradores e estimulando tanto a compra para uso quanto para investimento.

2. A Realidade do Aluguel e o Poder de Compra das Famílias

Outro elemento que reforça a atratividade do mercado imobiliário é o comportamento do aluguel. Nos últimos anos, o aluguel cresceu substancialmente acima da correção da renda familiar. Em termos práticos, isso significa que morar de aluguel está consumindo uma fatia cada vez maior do rendimento das famílias — tornando a alternativa de adquirir um imóvel próprio mais sensata e, muitas vezes, mais barata no longo prazo.

Essa dinâmica cria duas frentes de pressão:

• Aumenta a busca por moradia própria, pois a relação custo-benefício entre aluguel e financiamento se estreita.

• Gera demanda reprimida por crédito imobiliário, que tende a explodir quando os juros efetivamente começarem a cair.

3. Sentimento de Mercado e Influência Midiática

Influenciadores e analistas financeiros, como Thiago Nigro, têm se posicionado com otimismo em relação ao cenário econômico nacional, destacando a resiliência da economia e o potencial de expansão de crédito. Esse tipo de discurso, quando alinhado a dados e projeções consistentes, ajuda a moldar expectativas positivas dos investidores individuais. A psicologia de mercado é poderosa: confiança e previsibilidade tendem a aumentar a disposição de capital para entrar em setores que tradicionalmente exigem visão de futuro — como o imobiliário.

4. Créditos e Recursos Disponíveis: O Papel do Sistema Financeiro

O mercado entrou em 2026 com projeções robustas de expansão do crédito imobiliário, com instituições financeiras planejando liberar volumes inéditos de recursos para financiamento. A necessidade de colocar crédito em circulação faz com que os bancos criem produtos mais atraentes para a ponta — seja por taxas mais competitivas ou prazos mais longos.

Essa combinação — crédito mais acessível e demanda reprimida — tem um potencial enorme de acelerar liquidez, elevar preços e estruturar um novo ciclo de valorização imobiliária sólido.

5. Fatores Externos e Percepções de Segurança

No cenário internacional, movimentos como:

• a desvalorização do dólar que alguns líderes políticos reivindicam;

• o ouro voltando ao foco como reserva de valor;

• incertezas em certos mercados financeiros;

• e o resgate de ativos tangíveis como refúgio de confiança;

têm levado investidores mais tradicionais e conservadores a reconsiderar ativos reais, como imóveis, em suas carteiras. Quando há desconfiança em mercados financeiros ou monetários, a confiança em imóveis tende a subir, por serem ativos físicos, escassos e com demanda mínima constante (moradia e uso produtivo).

6. Modernização, Custos de Obra e Inovação Tecnológica

Há também um movimento técnico e produtivo no setor: novas tecnologias de construção, materiais inovadores e métodos construtivos atualizados capazes de reduzir custos sem comprometer qualidade. Esse fenômeno não resulta diretamente de deflação, mas de produtividade e eficiência — ou seja, mesmo com custos rígidos em alguns insumos, alternativas e inovações permitem que certos projetos se tornem economicamente mais viáveis.

Isso significa que:

• Novos empreendimentos podem nascer com competitividade maior;

• A velocidade de construção e entrega pode aumentar;

• A formação de preços pode se ajustar em patamares ainda mais atrativos para compradores.

Conclusão: Um Ciclo de Alta a Ser Aproveitado

O cenário atual — com juros ainda altos, mas com sinalização de queda iminente — representa uma janela estratégica para entrar no mercado imobiliário de forma inteligente. Isso vale tanto para investidores quanto para compradores finais que:

• Buscam comprar ativos dentro de faixas de preço percebidas como justas;

• Querem garantir liquidez futura;

• Não dependem exclusivamente da valorização pontual, mas da saúde estrutural do setor.

Em outras palavras, quem posicionar capital agora, aproveitando:
✅ boas condições de entrada;
✅ produtos adequados ao perfil de investimento;
✅ e perspectiva de crédito mais barato no futuro…

terá mais chances de capturar o próximo ciclo de alta consistente no mercado imobiliário, enquanto outros ainda aguardam passivamente por quedas de preço que, em ciclos como este, raramente se concretizam de forma prolongada e esses que aguardam, serão os próximos inquilinos dos que apostam.

Selic alta, mercado quente: por que o melhor momento para comprar nem sempre é quando o juro cai

Existe uma confusão comum no mercado imobiliário: a ideia de que só vale a pena comprar quando a Selic está baixa. Na prática, os grandes movimentos de geração de patrimônio quase nunca começam nesse ponto — eles começam antes.

Hoje, o Brasil vive um cenário curioso e, para quem entende ciclos, extremamente revelador:

• Selic ainda em patamar elevado

• Inflação controlada, abaixo da meta

• Desemprego baixo e, em várias regiões, próximo do pleno emprego

• Minha Casa Minha Vida sustentando volumes recordes de vendas

• Mercado entregando muito… e mesmo assim, a demanda continua crescendo

Ou seja: o mercado imobiliário não esfriou, ele se reorganizou e se reinventou.

Dois mercados já estão aquecidos. Um ainda está travado.

Atualmente, podemos dividir o mercado em três grandes blocos:

1. Habitação popular (MCMV)
   Esse segmento segue em ritmo acelerado. Crédito direcionado, subsídios, previsibilidade e uma demanda estrutural gigantesca mantêm os números em alta, independentemente da Selic.

2. Alto e altíssimo padrão
   Esse mercado nunca parou. Ele responde menos ao juro e mais à renda, patrimônio e comportamento do investidor. Tem régua própria, timing próprio e dinâmica própria.

3. Classe média fora das faixas de incentivo (SBPE)
   Aqui está o ponto-chave do próximo ciclo.
   Esse público quer comprar, tem renda, tem estabilidade, mas espera o juro cair para destravar a decisão. E quando isso acontecer — como historicamente sempre acontece — o efeito é imediato:
   mais crédito, mais compradores, mais pressão sobre preços.

É exatamente nesse intervalo, antes da virada do crédito, que surgem as maiores assimetrias de oportunidade.

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Comprar agora não é sobre morar. É sobre posição.

Quem espera o “juro ideal” geralmente compra no mesmo momento que todo mundo.
Quem entende ciclo compra posição.

E uma das estratégias mais inteligentes — e menos faladas — desse momento é a operação de direitos.

O que é, na prática, a operação de direitos?

Funciona assim:

• Você compra um apartamento na planta, nas primeiras tabelas

• Durante a obra, paga apenas a entrada parcelada

• Não assume financiamento agora

• Próximo da entrega das chaves, você vende o direito daquele contrato

O comprador final entra com crédito mais barato, mais abundante e com mais apetite.
Você entra antes, com menos capital imobilizado.

👉 Não é especulação.
👉 É leitura de ciclo + estrutura de pagamento.

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Por que essa estratégia faz sentido agora?

Alguns fatores se combinam de forma rara:

• Estoques iniciais mais baratos (primeiras fases de lançamento)

• Construtoras abertas a condições para acelerar vendas

• Expectativa real de queda da Selic no próximo ciclo

• Crédito mais farto no horizonte, especialmente no SBPE

• Demanda reprimida esperando apenas o gatilho do juro

Quando o crédito destrava, o mercado não sobe aos poucos.
Ele reprecifica rápido.

É nesse intervalo que surgem os ágios.

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“Mas isso é só para quem tem muito dinheiro?”

Não.

Na verdade, essa estratégia nasceu justamente para quem não compra à vista.

Ela exige:

• Planejamento

• Escolha correta do produto

• Localização líquida

• Construtora sólida

• Timing de entrada e saída

O que ela não exige é capital integral ou financiamento imediato.

Foi assim, em ciclos anteriores, que:

• pequenos investidores viraram grandes

• profissionais liberais aceleraram patrimônio

• famílias transformaram renda em capital

Não por sorte, mas por compreender o momento.

E, principalmente, por entender movimentos óbvios do mercado imobiliário no que diz respeito ao trânsito do capital — um capital que, muitas vezes, precisa dessa rodagem para continuar se valorizando e crescendo.

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O maior erro do investidor comum

O erro não é comprar caro.

É comprar tarde. Ou pior: comprar na hora errada.

E eu sei — é difícil acreditar quando o mercado inteiro repete, de forma quase hipnótica, que “a hora é agora”. Sempre é agora. Sempre foi.

A verdade é mais simples e mais desconfortável: toda hora é hora de comprar um imóvel. Quem começou lá atrás — em tempos bons ou ruins — não estava tentando acertar o “momento perfeito”. Estava entrando no jogo. E por isso, hoje, está aumentando e alavancando patrimônio enquanto outros ainda analisam.

Quem espera consenso compra junto com a multidão.
E quem compra junto com a multidão paga o preço da tranquilidade — não o do ganho.

O momento atual é especialmente bom não para quem é genial, mas para quem é desorganizado, procrastinou ou nunca começou. Porque começar agora ainda permite errar menos do que continuar parado.

Imóvel não exige coragem extrema.
Exige movimento.

E patrimônio não nasce da certeza absoluta.
Nasce do primeiro passo dado antes do conforto coletivo.

Quando o noticiário começar a falar que:

• o juro caiu,

• o crédito voltou,

• o mercado “reaqueceu”,

👉 os melhores direitos já terão sido comprados.
👉 as primeiras tabelas já terão subido.
👉 o risco já terá diminuído — e junto com ele, o retorno.

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Conclusão: ciclos não avisam, mas deixam pistas

O mercado imobiliário nunca para.
Ele apenas muda de protagonista.

Hoje, os números mostram força.
A macroeconomia sinaliza alívio à frente.
E o crédito — sempre ele — é o último dominó a cair.

Quem entende isso não espera o “momento perfeito”.
Constrói posição antes dele.

E é exatamente assim que patrimônios relevantes são formados.

A linha vermelha representa quem decidiu comprar.

Hoje, além de ser dono do próprio imóvel, ele também é dono de uma parte cada vez maior da renda de quem permanece na linha azul — o trabalhador que adiou a decisão e continuou pagando aluguel.

Não é uma imagem alarmista.
É apenas a visualização do óbvio: quando a renda cresce mais devagar que o aluguel, o patrimônio muda de mãos.

Imagem meramente ilustrativa, mas desconfortavelmente fiel à realidade.

Liquidez no Mercado Imobiliário: O Que o Cenário Atual Está Nos Ensinando

A liquidez no mercado imobiliário sempre foi um tema central para investidores, incorporadoras e compradores finais — afinal, entender quando e por que um imóvel vende mais rápido é essencial para posicionar estratégias e expectativas. Hoje, esse tema se torna ainda mais relevante diante de um cenário macroeconômico que tem impactado diretamente a dinâmica do setor.

O impacto dos juros altos na liquidez

Nos últimos anos, o Brasil passou por um ciclo de juros elevados, com a taxa Selic atingindo patamares structurelamente altos (acima de 13% ao ano) para controlar a inflação — um dos maiores patamares em mais de uma década.

Esse ambiente de juros altos afetou vários segmentos do mercado:

• Financiamento imobiliário encarecido: as taxas de empréstimos para compra de imóveis, embora ainda abaixo da Selic, subiram para faixas que tensionam o orçamento das famílias e diminuem o público elegível para crédito tradicional.

• Demanda reprimida: famílias de classe média e compradores fora de programas sociais enfrentaram maior dificuldade de acesso ao crédito, reduzindo o poder de compra em segmentos econômicos e médios.

• Liquidez segmentada: imóveis de alto padrão têm mostrado resiliência por dependerem menos de financiamento; já o segmento médio sofre com maiores exigências de entrada e custos de juros.

Por conta disso, alguns segmentos perderam liquidez — não porque a demanda deixou de existir, mas porque o custo e a barreira do crédito retraíram compradores potenciais que dependem de financiamento. Isso não quer dizer que o mercado “parou”, mas que a velocidade de negociação ficou mais seletiva e segmentada.

Crédito mais barato como catalisador de liquidez

A boa notícia é que o mercado já começou a precificar a possibilidade de redução da Selic em 2026. Especialistas estimam que a cada ponto percentual de queda na taxa básica, milhares de famílias voltariam a ter acesso ao crédito imobiliário, aumentando a demanda por imóveis financiados.

Quando o crédito fica mais barato:

• A liquidez tende a se acelerar, pois mais compradores conseguem entrar no mercado.

• A oferta em estoque tende a andar mais rápido, reduzindo o tempo de venda de unidades prontas ou em construção.

• Os preços podem subir em um efeito dominó: maior demanda por financiamento gera maior competição entre compradores, pressionando preços para cima ao contrário do que muitos imaginam quando apenas pensam em queda de juros.

• O mercado como um todo tende a se recuperar de segmentos que hoje estão mais lentos, pois o financiamento passa a ser mais viável para famílias de renda média.

Esse movimento de queda dos juros e expansão do crédito não apenas acelera liquidez, mas também muda a dinâmica de formação de preços — consumidores dispostos a pagar mais por imóveis com financiamento acessível acabam empurrando valores para cima em vez de para baixo.

Liquidez e formação de preços: uma relação não linear

É importante entender que liquidez e formação de preços não se movem de forma linear. Em períodos de juros elevados, a liquidez pode ficar reduzida não porque não exista demanda, mas porque o custo de financiamento efetivamente exclui parte significativa dos compradores.

Quando essa barreira começa a recuar, a demanda reprimida pode se liberar e, ao mesmo tempo, aumentar a pressão sobre os preços por conta de uma competição maior por imóveis disponíveis — até que a oferta se ajuste ou novos projetos entrem no mercado.

Conclusão

A liquidez no mercado imobiliário é afetada tanto por fatores macroeconômicos quanto por fatores micro de produto, localização e estratégia de oferta. Os juros altos recentes limitaram o acesso ao crédito e reduziram a velocidade de vendas em segmentos dependentes de financiamento, mas a expectativa de queda da Selic e retorno de crédito mais barato pode:

🟢 Destravar demanda reprimida
🟢 Acelerar liquidez em segmentos parados
🟢 Puxar preços para cima — em vez de para baixo — em um efeito dominó
🟢 Reconfigurar oportunidades para investidores e compradores finais

Entender o ciclo recente do mercado imobiliário é essencial para tomar decisões estratégicas

Não é novidade – o ciclo que vivemos agora já se repetiu antes no mercado imobiliário brasileiro. Em momentos de juros elevados, com a Selic em patamares altos, o crédito se torna mais caro e seletivo, e boa parte da liquidez do setor fica fortemente condicionada às formas de pagamento, prazos e parcelamentos oferecidos pelos incorporadores e construtoras, e não ao desempenho orgânico do mercado em si.

A história se repete: incorporadoras e construtoras conseguem vender com mais velocidade quando atuam na planta e oferecem condições atrativas de entrada e financiamento direto ou facilitado; já os investidores com unidades prontas ou em estoque enfrentam dificuldades maiores para realizar seus ativos e converter estoques em caixa. Isso ocorre porque a liquidez no mercado imobiliário, especialmente no setor residencial, não é puxada por simples expectativa de preços altos, mas pela capacidade de viabilização financeira dos compradores, que no atual cenário enfrentam juros altos no crédito imobiliário, tornando mais difícil a compra tradicional com financiamento.

Enquanto a Selic permanece elevada em níveis altos, as condições de crédito acabam por manter boa parte da demanda reprimida — especialmente para imóveis de padrão médio, que dependem de financiamento mais acessível. Os compradores que ainda conseguem participar do mercado muitas vezes o fazem apoiados nas condições de pagamento facilitadas pelos próprios lançamentos, e não pela força natural de tração do mercado.

O resultado é um quadro em que investidores com estoques de imóveis acumulam unidades sem liquidez imediata. Eles não são responsáveis por gerar as condições de venda — essa função tem sido desempenhada majoritariamente pelas incorporadoras, que moldam seu fluxo de vendas com base em estratégias de preço, entrada e prazo. No atual contexto de juros elevados, o mercado em si não está tracionando sozinho, e sim sendo “empurrado” pela forma de pagamento e incentivo à entrada.

Por outro lado, a expectativa de queda da Selic em 2026 e o consequente barateamento do crédito imobiliário têm potencial para alterar esse equilíbrio:

• A redução dos juros tende a destravar a demanda reprimida, permitindo que mais compradores consigam financiamento e aumentando o número de transações efetivas.

• Isso não só acelera a liquidez, mas pode iniciar um movimento em que a maior participação de compradores eleva a competição por unidades disponíveis, pondo pressão para valores subirem em vez de caírem — um efeito que age como um “dominó contrário” ao que muitos esperam quando pensam somente na queda de juros.

Ou seja: o crescimento do mercado não acontece porque os preços naturalmente explodiram, mas porque as condições de crédito, pagamento e expectativa de juros favorecem transações, especialmente na ponta de quem compra na planta. E se a Selic começar a cair, a tendência é que essa dinâmica se amplifique, aliviando parte da pressão sobre a liquidez dos estoques acumulados pelos investidores.

Entender esse ciclo — onde o protagonismo do financiamento e das condições de pagamento muitas vezes dita a velocidade de vendas — é essencial para quem quer navegar estrategicamente no mercado imobiliário, em vez de simplesmente esperar que os preços caiam sem considerar o papel dos juros e do crédito no longo prazo.

Quando o padrão sobe, o acesso diminui — mesmo sem crise aparente.

 O padrão sobe mais rápido do que a renda

O encarecimento do mercado imobiliário não é apenas uma questão de preço. Ele é, cada vez mais, uma questão de exigência.

Ao longo dos ciclos, o mercado não apenas reajusta valores — ele redefine o que é considerado aceitável. E quando o padrão mínimo sobe, o acesso diminui. É assim que o mercado exclui sem anunciar exclusões.

Ao analisar o comportamento do setor ao longo de aproximadamente 26 anos e cerca de cinco ciclos imobiliários completos, fica claro que o movimento atual é diferente. Não estamos diante apenas de um ciclo de alta. Estamos diante de um ciclo de reconfiguração estrutural do produto imobiliário.

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Quando o topo muda, o mercado inteiro se move

Poucos lugares no Brasil permitem visualizar essa transformação com tanta clareza quanto Balneário Camboriú.

No ano 2000, um dos empreendimentos mais notórios da cidade — referência absoluta de alto padrão à época — era o Edifício Pietro Zanella.

Pietro Zanella – Ano 2000

• 3 dormitórios (3 suítes)

• 2 vagas de garagem

• 3 banheiros

• 187,89 m² de área privativa

• 217,39 m² de área total

• Aproximadamente 20 pavimentos

O edifício representa com precisão o padrão do seu tempo:
fachada em pastilha, grandes janelões, volumetria imponente, áreas comuns com piso e revestimentos cerâmicos, planta generosa em metragem, porém com aproveitamento funcional limitado se comparado às soluções atuais.

A área de lazer, adequada para os anos 2000, hoje é considerada extremamente modesta frente ao que o mercado passou a entregar.

E aqui está o ponto central: isso era o topo do mercado.

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Do edifício ao ecossistema vertical

Quando comparamos esse padrão com o que hoje o mercado entrega como seu ápice — representado por projetos como o Senna Tower — não estamos falando de uma simples evolução estética ou de altura.

Estamos falando de uma mudança de função do imóvel na cidade.

O melhor projeto atual não é apenas residencial. Ele é:

• símbolo arquitetônico

• ativo financeiro

• experiência de marca

• instrumento de proteção de mercado

O edifício deixa de ser apenas um lugar para morar e passa a ser um ecossistema vertical, com áreas comuns que rivalizam (ou superam) a metragem privativa, serviços, lazer completo, tecnologia, sustentabilidade e narrativa internacional.

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O que realmente mudou — e por que isso exclui

1️⃣ A metragem deixou de ser o principal argumento

Antes, luxo era tamanho.
Hoje, luxo é projeto, conceito e posicionamento.

Apartamentos menores passaram a custar múltiplos de imóveis antigos maiores, não porque entregam mais espaço, mas porque entregam significado.

2️⃣ A área comum virou protagonista

O lazer deixou de ser complemento.
Piscina virou complexo.
Hall virou experiência.
Área comum virou argumento de valorização e defesa de preço.

3️⃣ Plantas mais eficientes — e mais caras

A redução da metragem não democratizou o acesso.
Ela viabilizou o aumento do valor do metro quadrado, mantendo o ticket “psicológico” enquanto exige mais renda real.

4️⃣ O topo protege o mercado

Projetos de altíssimo padrão funcionam como barreiras de entrada.
Eles elevam o patamar da incorporação, afastam concorrentes despreparados e reposicionam toda a régua de preço do entorno.

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A ironia do ciclo

Há uma ironia silenciosa que poucos gostam de admitir.

Quando entrei no mercado imobiliário, uma pessoa com renda em torno de R$ 4.200 comprava apartamentos de 70 m² privativos.

Hoje, essa mesma faixa de renda — quando ainda consegue acessar o mercado — paga caro para morar em 45 m².
Menos espaço. Mais custo. Mais exigências.

O mercado não encareceu apenas porque os preços subiram.
Ele encareceu porque o padrão mínimo aceitável deixou de existir.

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O ciclo excludente em ação

Quando o topo sobe rápido demais, ele puxa todo o mercado.
Mesmo quem não compra no topo paga a conta.

Balneário Camboriú não é uma exceção isolada. Ela é um laboratório avançado de um movimento que se espalha por todo o país:
um cluster urbano sofisticado, saturado, altamente competitivo, que atrai capital de outros estados — inclusive de regiões litorâneas onde investidores preferem apostar no “novo” do que reinvestir no próprio território.

O nível de exigência força o mercado a agir.
E agir rápido significa:

• encarecer

• sofisticar

• excluir

Não por maldade.
Mas por lógica econômica.

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Conclusão

O ciclo mais excludente do mercado imobiliário não é marcado apenas por juros, preços ou crédito.
Ele é marcado pela mudança do que o mercado considera aceitável entregar.

E quando o aceitável sobe, o acesso diminui.

Entender isso não é pessimismo.
É leitura de padrão.

E padrão, como o mercado ensina todos os ciclos, não mente.

Aluguel dispara no Brasil e comprar imóvel pode ficar ainda mais caro: entenda o ciclo

Com a Selic alta, o custo de morar sobe mais rápido que o preço dos imóveis — e quem espera pode pagar duas vezes.

O custo de morar no Brasil está mudando — e rápido

O brasileiro está sentindo no bolso algo que os números já confirmam: morar de aluguel está ficando mais caro em um ritmo muito mais acelerado do que comprar um imóvel.

Dados recentes do Índice FipeZap de Locação Residencial mostram que os aluguéis acumulam altas anuais superiores a dois dígitos, enquanto os preços de venda dos imóveis avançam de forma mais moderada. Em outras palavras, o aluguel pressiona o orçamento mensal antes que o imóvel próprio encareça na mesma proporção.

Esse movimento não é pontual. Ele acontece em praticamente todas as capitais e regiões monitoradas, sem registros relevantes de queda. O mercado de locação está aquecido — e isso tem uma explicação clara.

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A Selic alta muda o jogo da moradia

O principal fator por trás dessa escalada é a taxa de juros.
Quando a Selic permanece elevada, o financiamento imobiliário se torna mais caro, mais seletivo e menos acessível. Com isso, muitas famílias acabam adiando a compra do imóvel não por escolha, mas por limitação de crédito.

O efeito é imediato:
➡️ Menos pessoas comprando
➡️ Mais pessoas disputando imóveis para alugar
➡️ Aluguel sobe rapidamente

É um ciclo clássico do mercado imobiliário brasileiro: juros altos drenam a liquidez da compra e empurram a demanda para a locação, pressionando preços e reajustes anuais.

Quem permanece no aluguel passa a enfrentar aumentos frequentes, muitas vezes acima da inflação, enquanto continua aguardando “o melhor momento” para comprar.

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E quando os juros caírem?

Aqui está o ponto que poucos observam.

Quando a Selic começa a cair, as vendas reagem rápido. Existe hoje um mercado comprador represado, pronto para entrar assim que o crédito melhora. Isso tende a gerar aceleração nos preços de venda, principalmente em lançamentos e imóveis bem localizados.

Já o aluguel não cai.
Ele até desacelera, mas continua subindo, pois a demanda por moradia não desaparece.

Ou seja:

• No ciclo de juros altos, o aluguel dispara.

• No ciclo de juros baixos, a compra acelera e o aluguel segue firme.

Quem espera demais corre o risco de pegar o pior dos dois mundos:
📈 aluguel caro agora
📈 imóvel mais caro depois

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Por que a urgência em comprar faz sentido hoje

Comprar um imóvel em um cenário de juros elevados pode parecer contraintuitivo — mas, em muitos casos, é exatamente o contrário.

Ao comprar agora, o comprador:
✔ trava o preço do imóvel
✔ reduz a exposição a reajustes constantes de aluguel
✔ entra em um contrato que pode ser melhorado no futuro com portabilidade ou renegociação
✔ se posiciona antes da próxima aceleração do mercado

Enquanto isso, quem adia continua pagando aluguel crescente, sem previsibilidade e sem construção de patrimônio.

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Conclusão: o ciclo está claro

O mercado imobiliário não se move por acaso.
Ele responde a juros, crédito, renda e tempo.

Hoje, o aluguel sobe mais rápido porque comprar ficou difícil.
Amanhã, comprar ficará mais difícil porque os preços terão reagido.

O momento exige leitura de ciclo, não espera passiva.

Quem entende esse movimento age antes.
Quem ignora, paga mais — para morar e para comprar.

O mercado imobiliário não quebra.
Ele seleciona.

E, neste ciclo, o custo de esperar pode ser maior do que o custo de decidir.

O preço assusta. O tempo ensina.

 

Eu tenho 15 anos de mercado imobiliário.

Mas moro há 43 anos e meio em um mesmo lugar: o tempo.

E é nele que as maiores lições sobre imóveis não aparecem em planilhas, mas na vida real.

Lembro como se fosse hoje: 2004.
Minha mãe foi chamada como “feliz contemplada” em um projeto da Cohab, em Londrina.

Ela participou de assembleias, fez cadastro, enfrentou fila, papelada, ansiedade.
Era autônoma e conseguiu aprovar crédito para 15 anos, com uma simples declaração do empregador da época — algo que hoje parece impensável.

Ela pôde escolher uma casa.

O valor da primeira parcela? R$ 180,00.
O salário mínimo? R$ 260,00.

Morávamos de aluguel no centro por R$ 150,00.
A casa nova ficava longe.
Não tinha torneira, não tinha tomadas, não tinha muro.

E o pensamento que rondava a cabeça era o mesmo que eu escuto até hoje no mercado:

“Será que vale a pena?”
“Será que vai dar certo pagar?”

Além da parcela, tinha o vale-transporte de três pessoas.
O conforto diminuiu. O aperto aumentou.

Mas o tempo… ah, o tempo começou a trabalhar.

Quinze anos passaram voando.

Em 2019, minha mãe recebeu o recibo de quitação e deu entrada no registro definitivo da casa em seu nome.

Aquela casa que custava R$ 25 mil, que era “longe”, “pequena” e “cara para a época”, hoje está em um terreno de 250 m², com apenas 60 m² de construção.

Em 2004, era pouco.
Hoje, daria para construir duas casas no mesmo terreno — vendendo cada uma por algo próximo de R$ 300 mil.

O que mudou?

O imóvel?
Ou o tempo?

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Alguns anos depois, já atuando no mercado, lembro das minhas primeiras vendas no Minha Casa Minha Vida, no Spazio Le Parc, da MRV Engenharia, também em Londrina.

Preço do apartamento: R$ 82 mil.
Entrada: 24 parcelas de R$ 200.
Financiamento: R$ 400 por mês, em 25 anos.
Subsídio: R$ 15 mil.

Salário mínimo da época: R$ 510.
Renda familiar ideal: R$ 1.240.

Comprar sozinho era difícil.
Muita gente comprou com irmão, primo, parceiro, amigo.

Mas quem comprou… entrou na primeira onda.

Se compararmos na régua do tempo, foram apenas 6 anos entre a casa da minha mãe (60 m² por R$ 25 mil) e um apartamento de 48 m² por R$ 82 mil.

Parecia caro.
Sempre parece.

Hoje, essas pessoas estão além da metade do financiamento quitado, pagando algo em torno de R$ 300 a R$ 320 de parcela.

Enquanto isso, o aluguel desses mesmos imóveis está entre R$ 1.200 e R$ 1.350.
E o valor de mercado varia de R$ 210 mil a R$ 250 mil.

De novo, o que fez a diferença?

Não foi o preço.
Foi o timing.

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Eu gosto de uma tese simples, quase incômoda:

O preço não importa tanto quanto o momento.

Às vezes você compra algo mais caro, sim.
Mas o enquadramento está favorável.

• Prazo diluído

• Entrada parcelada

• Subsídio disponível

• Benefício federal ativo

• Juros compatíveis com sua renda

• E, principalmente, o mercado ainda no início da curva

Isso não é sorte.
Isso é orientação correta.

Quem espera o “preço ideal” geralmente entra atrasado.
Quem entende o tempo, entra enquanto ainda há escolha.

O mercado imobiliário não quebra.
Ele seleciona.

Seleciona quem entendeu o ciclo.
Quem aceitou o aperto temporário.
Quem trocou conforto imediato por patrimônio futuro.

Se hoje você olha para trás e pensa
“se eu tivesse comprado naquela época…”

Saiba: essa frase sempre se repete.
Só muda a data.

E alguém, no futuro, vai olhar para agora e dizer exatamente a mesma coisa.

A única pergunta real é:

👉 Você vai ser quem observa… ou quem entra no tempo certo?

O ciclo mais excludente do mercado imobiliário

 Em 2010, quando fui tentado a entrar no mercado imobiliário, eu já tinha alguma leitura do setor. Aluguel subia, comprar imóvel era sonho e segurança patrimonial, mas até 2006 não me recordo de valorizações galopantes. Pelo contrário: o imóvel era relativamente barato — porém inacessível. Faltava crédito. E no mercado imobiliário, é inegável: vende-se financiamento, o imóvel vai junto.

Nos primeiros escritórios em que trabalhei, convivendo com corretores experientes e agentes influentes, ouvi muito sobre o “ciclo de 7 anos”. Não cravo esse número, mas a lógica é real: o mercado imobiliário faz uma gangorra histórica com o mercado de capitais. O Brasil alterna longos períodos de Selic alta e baixa. Quando o juro sobe, o dinheiro flerta com a B3; quando cai, migra para o tijolo. Esse movimento é natural e recorrente.

Hoje, temos Selic elevada, mercado se desdobrando para vender — mas isso é crise? Não. Pelo contrário. A demanda segue firme. Como perito, afirmo: grandes oportunidades sempre nascem em momentos de tensão. Achei que viveríamos agora um ciclo clássico de estoque elevado, retração e correção. Não aconteceu.

As mudanças estruturais no Minha Casa Minha Vida, somadas ao aumento real de renda na base, mantiveram o mercado aquecido. Estoques estão controlados, construtoras apresentam bons números e o setor opera saudável mesmo com juros altos.

Mas a conta chega.

A Selic deve recuar nos próximos anos. E já existe um mercado represado, pronto para acelerar preços. O aluguel subiu e exige retorno proporcional ao capital investido. Fundos e investidores institucionais já se movimentam, arrematando grandes ativos para capturar esse próximo ciclo.

E é aqui que ele se torna o mais excludente da história.

Hoje, um salário mínimo ainda consegue acessar um imóvel — às vezes na terceira tabela, com prazo longo e parcela ajustada. Mas quem espera fica para trás. Quatro meses após o lançamento, o preço sobe, o prazo encurta e a conta não fecha. O próximo lançamento é mais caro ainda. Mesmo com subsídio, chega um ponto em que não dá.

O mercado não quebra. Ele seleciona.

Quem não compra hoje paga aluguel amanhã para quem acreditou agora. E a cada mês de espera, o imóvel fica mais distante — em preço, em prazo e em acesso.

A pergunta é simples:
você vai se espelhar nos investidores qualificados e surfar essa onda?
Ou vai esperar até ser definitivamente excluído do jogo?