Aluguel dispara no Brasil e comprar imóvel pode ficar ainda mais caro: entenda o ciclo

Com a Selic alta, o custo de morar sobe mais rápido que o preço dos imóveis — e quem espera pode pagar duas vezes.

O custo de morar no Brasil está mudando — e rápido

O brasileiro está sentindo no bolso algo que os números já confirmam: morar de aluguel está ficando mais caro em um ritmo muito mais acelerado do que comprar um imóvel.

Dados recentes do Índice FipeZap de Locação Residencial mostram que os aluguéis acumulam altas anuais superiores a dois dígitos, enquanto os preços de venda dos imóveis avançam de forma mais moderada. Em outras palavras, o aluguel pressiona o orçamento mensal antes que o imóvel próprio encareça na mesma proporção.

Esse movimento não é pontual. Ele acontece em praticamente todas as capitais e regiões monitoradas, sem registros relevantes de queda. O mercado de locação está aquecido — e isso tem uma explicação clara.

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A Selic alta muda o jogo da moradia

O principal fator por trás dessa escalada é a taxa de juros.
Quando a Selic permanece elevada, o financiamento imobiliário se torna mais caro, mais seletivo e menos acessível. Com isso, muitas famílias acabam adiando a compra do imóvel não por escolha, mas por limitação de crédito.

O efeito é imediato:
➡️ Menos pessoas comprando
➡️ Mais pessoas disputando imóveis para alugar
➡️ Aluguel sobe rapidamente

É um ciclo clássico do mercado imobiliário brasileiro: juros altos drenam a liquidez da compra e empurram a demanda para a locação, pressionando preços e reajustes anuais.

Quem permanece no aluguel passa a enfrentar aumentos frequentes, muitas vezes acima da inflação, enquanto continua aguardando “o melhor momento” para comprar.

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E quando os juros caírem?

Aqui está o ponto que poucos observam.

Quando a Selic começa a cair, as vendas reagem rápido. Existe hoje um mercado comprador represado, pronto para entrar assim que o crédito melhora. Isso tende a gerar aceleração nos preços de venda, principalmente em lançamentos e imóveis bem localizados.

Já o aluguel não cai.
Ele até desacelera, mas continua subindo, pois a demanda por moradia não desaparece.

Ou seja:

• No ciclo de juros altos, o aluguel dispara.

• No ciclo de juros baixos, a compra acelera e o aluguel segue firme.

Quem espera demais corre o risco de pegar o pior dos dois mundos:
📈 aluguel caro agora
📈 imóvel mais caro depois

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Por que a urgência em comprar faz sentido hoje

Comprar um imóvel em um cenário de juros elevados pode parecer contraintuitivo — mas, em muitos casos, é exatamente o contrário.

Ao comprar agora, o comprador:
✔ trava o preço do imóvel
✔ reduz a exposição a reajustes constantes de aluguel
✔ entra em um contrato que pode ser melhorado no futuro com portabilidade ou renegociação
✔ se posiciona antes da próxima aceleração do mercado

Enquanto isso, quem adia continua pagando aluguel crescente, sem previsibilidade e sem construção de patrimônio.

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Conclusão: o ciclo está claro

O mercado imobiliário não se move por acaso.
Ele responde a juros, crédito, renda e tempo.

Hoje, o aluguel sobe mais rápido porque comprar ficou difícil.
Amanhã, comprar ficará mais difícil porque os preços terão reagido.

O momento exige leitura de ciclo, não espera passiva.

Quem entende esse movimento age antes.
Quem ignora, paga mais — para morar e para comprar.

O mercado imobiliário não quebra.
Ele seleciona.

E, neste ciclo, o custo de esperar pode ser maior do que o custo de decidir.

O preço assusta. O tempo ensina.

 

Eu tenho 15 anos de mercado imobiliário.

Mas moro há 43 anos e meio em um mesmo lugar: o tempo.

E é nele que as maiores lições sobre imóveis não aparecem em planilhas, mas na vida real.

Lembro como se fosse hoje: 2004.
Minha mãe foi chamada como “feliz contemplada” em um projeto da Cohab, em Londrina.

Ela participou de assembleias, fez cadastro, enfrentou fila, papelada, ansiedade.
Era autônoma e conseguiu aprovar crédito para 15 anos, com uma simples declaração do empregador da época — algo que hoje parece impensável.

Ela pôde escolher uma casa.

O valor da primeira parcela? R$ 180,00.
O salário mínimo? R$ 260,00.

Morávamos de aluguel no centro por R$ 150,00.
A casa nova ficava longe.
Não tinha torneira, não tinha tomadas, não tinha muro.

E o pensamento que rondava a cabeça era o mesmo que eu escuto até hoje no mercado:

“Será que vale a pena?”
“Será que vai dar certo pagar?”

Além da parcela, tinha o vale-transporte de três pessoas.
O conforto diminuiu. O aperto aumentou.

Mas o tempo… ah, o tempo começou a trabalhar.

Quinze anos passaram voando.

Em 2019, minha mãe recebeu o recibo de quitação e deu entrada no registro definitivo da casa em seu nome.

Aquela casa que custava R$ 25 mil, que era “longe”, “pequena” e “cara para a época”, hoje está em um terreno de 250 m², com apenas 60 m² de construção.

Em 2004, era pouco.
Hoje, daria para construir duas casas no mesmo terreno — vendendo cada uma por algo próximo de R$ 300 mil.

O que mudou?

O imóvel?
Ou o tempo?

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Alguns anos depois, já atuando no mercado, lembro das minhas primeiras vendas no Minha Casa Minha Vida, no Spazio Le Parc, da MRV Engenharia, também em Londrina.

Preço do apartamento: R$ 82 mil.
Entrada: 24 parcelas de R$ 200.
Financiamento: R$ 400 por mês, em 25 anos.
Subsídio: R$ 15 mil.

Salário mínimo da época: R$ 510.
Renda familiar ideal: R$ 1.240.

Comprar sozinho era difícil.
Muita gente comprou com irmão, primo, parceiro, amigo.

Mas quem comprou… entrou na primeira onda.

Se compararmos na régua do tempo, foram apenas 6 anos entre a casa da minha mãe (60 m² por R$ 25 mil) e um apartamento de 48 m² por R$ 82 mil.

Parecia caro.
Sempre parece.

Hoje, essas pessoas estão além da metade do financiamento quitado, pagando algo em torno de R$ 300 a R$ 320 de parcela.

Enquanto isso, o aluguel desses mesmos imóveis está entre R$ 1.200 e R$ 1.350.
E o valor de mercado varia de R$ 210 mil a R$ 250 mil.

De novo, o que fez a diferença?

Não foi o preço.
Foi o timing.

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Eu gosto de uma tese simples, quase incômoda:

O preço não importa tanto quanto o momento.

Às vezes você compra algo mais caro, sim.
Mas o enquadramento está favorável.

• Prazo diluído

• Entrada parcelada

• Subsídio disponível

• Benefício federal ativo

• Juros compatíveis com sua renda

• E, principalmente, o mercado ainda no início da curva

Isso não é sorte.
Isso é orientação correta.

Quem espera o “preço ideal” geralmente entra atrasado.
Quem entende o tempo, entra enquanto ainda há escolha.

O mercado imobiliário não quebra.
Ele seleciona.

Seleciona quem entendeu o ciclo.
Quem aceitou o aperto temporário.
Quem trocou conforto imediato por patrimônio futuro.

Se hoje você olha para trás e pensa
“se eu tivesse comprado naquela época…”

Saiba: essa frase sempre se repete.
Só muda a data.

E alguém, no futuro, vai olhar para agora e dizer exatamente a mesma coisa.

A única pergunta real é:

👉 Você vai ser quem observa… ou quem entra no tempo certo?

O ciclo mais excludente do mercado imobiliário

 Em 2010, quando fui tentado a entrar no mercado imobiliário, eu já tinha alguma leitura do setor. Aluguel subia, comprar imóvel era sonho e segurança patrimonial, mas até 2006 não me recordo de valorizações galopantes. Pelo contrário: o imóvel era relativamente barato — porém inacessível. Faltava crédito. E no mercado imobiliário, é inegável: vende-se financiamento, o imóvel vai junto.

Nos primeiros escritórios em que trabalhei, convivendo com corretores experientes e agentes influentes, ouvi muito sobre o “ciclo de 7 anos”. Não cravo esse número, mas a lógica é real: o mercado imobiliário faz uma gangorra histórica com o mercado de capitais. O Brasil alterna longos períodos de Selic alta e baixa. Quando o juro sobe, o dinheiro flerta com a B3; quando cai, migra para o tijolo. Esse movimento é natural e recorrente.

Hoje, temos Selic elevada, mercado se desdobrando para vender — mas isso é crise? Não. Pelo contrário. A demanda segue firme. Como perito, afirmo: grandes oportunidades sempre nascem em momentos de tensão. Achei que viveríamos agora um ciclo clássico de estoque elevado, retração e correção. Não aconteceu.

As mudanças estruturais no Minha Casa Minha Vida, somadas ao aumento real de renda na base, mantiveram o mercado aquecido. Estoques estão controlados, construtoras apresentam bons números e o setor opera saudável mesmo com juros altos.

Mas a conta chega.

A Selic deve recuar nos próximos anos. E já existe um mercado represado, pronto para acelerar preços. O aluguel subiu e exige retorno proporcional ao capital investido. Fundos e investidores institucionais já se movimentam, arrematando grandes ativos para capturar esse próximo ciclo.

E é aqui que ele se torna o mais excludente da história.

Hoje, um salário mínimo ainda consegue acessar um imóvel — às vezes na terceira tabela, com prazo longo e parcela ajustada. Mas quem espera fica para trás. Quatro meses após o lançamento, o preço sobe, o prazo encurta e a conta não fecha. O próximo lançamento é mais caro ainda. Mesmo com subsídio, chega um ponto em que não dá.

O mercado não quebra. Ele seleciona.

Quem não compra hoje paga aluguel amanhã para quem acreditou agora. E a cada mês de espera, o imóvel fica mais distante — em preço, em prazo e em acesso.

A pergunta é simples:
você vai se espelhar nos investidores qualificados e surfar essa onda?
Ou vai esperar até ser definitivamente excluído do jogo?